2012年9月21日
如果以為反國民教育科、光復上水站等抗拒中港融合的活動已見尾聲，那老紀必須提醒大家新界東北新 發展區的爭議，將是下一個戰場。面對網民、保育人士及居民對新發展區的批評，政務司司長林鄭月娥昨天先重申發展為居民住屋需求而設，再指包括古洞北、粉嶺 北和坪輋及打鼓嶺的三區發展，和新市鎮發展一樣，企圖說服市民三區發展和30年前拓展沙田、大埔、屯門等新市鎮如出一轍。
但香港已發展的新 市鎮，承載人口能力強，絕大部份住有20萬人或以上，但新發展區承載人口只有15萬人，人口密度每平方公里約1.8萬人。有學者及熟悉規劃的建築師坦言， 新發展區容納人口較少，交通配套可能不足，繼而影響居民就業，隨時化為下一個天水圍式的「悲情城市」。而且日後又有內地人置業遷入，在中港矛盾加劇下，恐 怕是隨時譜出新市鎮「悲上加悲的悲歌」。
新界東北新發展區諮詢進入最後階段，議題雖然在社會暫未有很大迴響，但在網上及社運界早已鬧哄哄。 保育人士及北區居民形容計劃是為「深港融合」而成，打造「雙非富豪城」，更會逼遷原居於古洞北、粉嶺北及坪輋的居民，如同「滅村」；團體亦質疑政府在市區 有大批用地，卻以發展居民居住用地為名，開發東北。
對於種種批評，現屆政府的發展局局長陳茂波，以及上屆政府的發展局局長林鄭月娥，昨天先 後在不同場合中辯解。陳茂波指政府在第三期諮詢時，已沒有把「深港融合」作為考慮之列，又指未來賠償方案可能比菜園村更好，明言政府已預留400多億元作 賠償，猶如企圖以金錢利益，消弭反對聲音。現時官至政務司司長的林鄭月娥，在昨天傍晚回應發展計劃，指「這是另一個新市鎮發展」，更對新發展加促深港融合 一說，直言是「無中生有」。究竟日後的新界東北新發展區是否市民所理解的「新市鎮」？計劃又是否暗藏「深港融合」的魔鬼在細節？要解讀這個問題，大家先要 理解新界東北發展是怎麼一回事。
早在上世紀90年代，當時港英政府已開始研究新界東北發展的可能，07年政府負責的「香港
2030研究」，以已完成的研究諮詢、交通網絡及接連現有新市鎮的三大理由，提出發展古洞北、粉嶺北和坪輋及打鼓嶺三大區域作優先發展。
當 時推算三區合共發展逾800公頃土地，預計可容納18萬人。而在08年4月首次諮詢中，諮詢文件先指三大區由於位處新界東北及邊境禁區以南，鄰近跨境設 施，佔地理優勢，「拓展新發展區可把握香港與內地之間日益頻繁的經濟聯繫所帶來的契機」。繼而又提及位處鄉郊的古洞北「環境寧靜，加上往返內地交通方便， 是興建專上學府的理想地點」，這類專上教育設施「旨在提供一個有助學習的環境，吸引更多內地及海外學生和專才來港工作」。令人懷疑三區發展，是為吸引內地 人來港。到09年第二階段公眾諮詢，文件更在「指導原則」一欄中第一項，言明新發展是「配合珠江三角洲的長遠發展，並與深圳市的發展配合」。甚至到本月底 結束的第三階段諮詢，諮詢文件的前言仍強調新界東北發展「為促進港深兩地社會經濟發展提供機會」，而在文件中提及的「古洞北商業步行街」，從命名上已看出 其內地味道，始終香港過往只有「行人專用區」。
事實上，發展區選址臨近深圳，而且諮詢文件不斷強調區內有不同產業，除了內地市場極大的教育 產業外，在第一及第二輪諮詢中，亦建議有不同產業，包括特殊工業。到第三階段，有關建議特殊工業用地被改為政府用地，發展區產業味減少。但發展區內有近 167公頃用地為住宅及鄉村式發用地，而當中公營房屋及私營房屋的比例仍在調整中，最新消息是公營房屋比例可逾一半，但相信仍有超過四成用地發展私營樓 宇，自必成為內地豪客炒賣的新目標。
但最令人不解的是，若新發展區如林鄭月娥所言是「新市鎮」，那恐怕這三區的新市鎮可承載的人口太低。從 圖表可見，香港過往發展的新市鎮，承載人口大部分超過10萬，不計人口密度過高而被批評的天水圍（區內人口約28萬），居住環境密度較理想的大埔也有 28.2萬人口。須知東北新發展區三區合計面積，等於2/3個大埔，按比例發展區應承載約18萬至20萬人口，但現時規劃卻只是15萬人。香港現時有約 700萬人，但到新發展區開始「入伙」的2020年，屆時人口已達760萬人，到新發展區完全落成的2031年時，香港人口已達816萬人，市區擠迫人口 及對住屋需求，估計已相當嚴峻，但新發區土地恐怕對強大住屋需求只屬杯水車薪。
對於新界東北新發展區的情況，老紀請教過香港大學建築系前系 主任劉秀成，他指出，按照目前政府所說，新界東北未必是個理想的衛星城市。他解釋，政府早年已打算發展新界東北三個地區，計劃是與上水、粉嶺作一起發展， 當時當局向立法會發展事務委員會解釋是為推動舊區發展。他認為，若新界東北只可容納15萬人口確是較少，其實可將樓宇高度提高，增加地積比率以容納更多人 口，這亦自然可以解決交通配套的問題，「人口多，地鐵都會喺嗰度開站啦」。
劉秀成又指，一個新市鎮的發展，最大問題不是城市規劃，而是設施 配套是否與新市鎮同期完成，當人口搬入去時有得使用，如天水圍就是一例子，現時泳池及圖書館仍待興建，政府汲取教訓，別再造多一個「悲情城市」。至於社會 指新界東北是為內地人而設，劉秀成認為，如果要防止內地搬入，可在該區推行「限呎樓」，不能起豪宅，因內地人都是為豪宅而來。
城市設計學會 副會長吳永順認為，現時社會反對最烈的原因是擔心內地人搶着遷入，他認為該區可實行「港人港地」政策，以消除市民疑慮。他又稱，區內是需要一定的公私營房 屋比例，以及商業配套，否則全部只給基層人士居住，一來不能負擔高昂交通費往市區打工，二來區內沒有職位，只會發生很多社會問題，變成「悲情城市」。
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